Casatax 2026 à Genève : Guide complet pour les propriétaires

L'acquisition d'une résidence principale à Genève reste un projet structurant, soutenu par des dispositifs cantonaux adaptés. En 2026, le paysage fiscal évolue, marqué par une indexation des seuils Casatax et la préparation à une réforme historique de l'imposition du logement. Chez OAKSWELL, nous accompagnons nos clients dans cette transition pour optimiser chaque étape de leur parcours immobilier.

Casatax 2026 : Nouveaux plafonds et avantages

Le dispositif Casatax demeure un levier essentiel pour alléger les droits d'enregistrement lors de l'achat d'un logement destiné à devenir votre résidence principale. Depuis le 1er mars 2026, les paramètres ont été ajustés pour refléter l'évolution du marché, avec une hausse indexée d'environ 1,4 % basée sur l'indice genevois des prix de la construction [5].

• Plafond de la valeur du bien : CHF 1'394'928 (contre CHF 1'374'396 en 2025) [5].
• Réduction des droits d'enregistrement : CHF 20'924 (contre CHF 20'616 en 2025) [5].
• Droits liés à la cédule hypothécaire : réduction de 50 % [5].

Ces ajustements permettent de maintenir l'attractivité du dispositif face à la dynamique des prix immobiliers genevois, facilitant ainsi l'accès à la propriété pour les résidents [5].

La réforme de la valeur locative : Ce qui change réellement

Suite à l'acceptation populaire du 28 septembre 2025, le système d'imposition des logements occupés par leur propriétaire est en pleine mutation [1, 6]. Il est crucial de noter que, bien que la réforme soit actée, son entrée en vigueur effective est fixée au 1er janvier 2029 [6].

Jusqu'à cette date, les règles actuelles prévalent : les propriétaires continuent d'être imposés sur la valeur locative et peuvent déduire les intérêts passifs, les frais d'entretien et les investissements destinés à économiser l'énergie [6].

Impact sur la stratégie d'achat et de détention

À l'horizon 2029, la suppression de la valeur locative modifiera profondément les calculs de rentabilité fiscale [6, 8]. Les propriétaires sans dettes hypothécaires seront les principaux bénéficiaires de cette réforme, car ils ne seront plus imposés sur un revenu fictif [8, 10].

En revanche, les propriétaires fortement endettés devront anticiper la limitation de la déduction des intérêts passifs, qui sera réservée aux primo-accédants et limitée dans le temps [8]. Cette transition nécessite une planification financière rigoureuse, notamment pour ceux qui ont acquis leur bien récemment [8].

Ce qu'il faut retenir

• Le dispositif Casatax 2026 offre un plafond rehaussé à CHF 1'394'928, renforçant le soutien à l'achat de la résidence principale [5].
• La suppression de la valeur locative est confirmée, mais ne sera appliquée qu'à partir du 1er janvier 2029 [6].
• D'ici 2029, les déductions pour frais d'entretien et intérêts hypothécaires restent pleinement applicables selon les règles en vigueur [6].
• Une stratégie patrimoniale doit désormais intégrer cette échéance fiscale pour anticiper l'évolution de la charge fiscale nette [8, 10].

Questions fréquentes

Le plafond Casatax est-il révisé chaque année ?

Oui, les seuils Casatax sont indexés annuellement par le Conseil d'État en fonction de l'indice genevois des prix de la construction pour s'adapter à la réalité du marché [5].

Puis-je encore déduire mes frais d'entretien en 2026 ?

Absolument. La réforme supprimant la déduction des frais d'entretien pour les propriétaires occupants n'entrera en vigueur qu'au 1er janvier 2029 [6].

Quel est l'impact pour les propriétaires fortement endettés ?

La future réforme limitera la déduction des intérêts passifs. Il est conseillé de consulter un expert fiscal pour évaluer l'impact sur votre situation spécifique avant 2029 [8, 10].

Sources

• [1] PostFinance, Suppression de la valeur locative : ce qui change, 2026.
• [5] Rosset, Casatax 2026 : nouveaux montants dès le 1er mars 2026.
• [6] République et canton de Genève, L’abolition de l’imposition de la valeur locative entrera en vigueur le 1er janvier 2029, 7 avril 2026.
• [8] BDO, Conséquences fiscales pour les propriétaires de logements en Suisse, 2025.
• [10] Swiss Tax Horizon, Réformes Fiscales Genève 2026, 14 mars 2026.