IBGI à Genève : Comprendre l'impôt sur les gains immobiliers

Lorsqu'un propriétaire décide de vendre un bien immobilier à Genève, la question de la fiscalité sur la plus-value est centrale. L'impôt sur les bénéfices et gains immobiliers (IBGI) est le mécanisme cantonal qui frappe le bénéfice réalisé lors de l'aliénation d'un immeuble. En tant qu'experts chez OAKSWELL, nous accompagnons nos clients dans la compréhension de cet impôt, dont le barème dégressif selon la durée de détention constitue un levier majeur de planification financière.

Qu'est-ce que l'IBGI à Genève ?

L'IBGI est un impôt cantonal direct prélevé sur le gain réalisé lors de la vente, de l'échange ou de tout transfert économique de propriété immobilière située dans le canton de Genève [4, 9]. Contrairement à l'impôt sur le revenu classique, il cible spécifiquement la plus-value immobilière pour réguler le marché et limiter la spéculation [6]. Il s'applique indépendamment du domicile du vendeur, qu'il soit résident suisse ou étranger [5].

Le calcul du bénéfice imposable

Le bénéfice soumis à l'IBGI correspond à la différence entre la valeur d'aliénation (prix de vente) et la valeur d'acquisition (prix d'achat initial) [10]. Pour déterminer le gain net, plusieurs éléments peuvent être déduits du prix de vente :

• Les frais de notaire et droits de mutation payés lors de l'acquisition initiale [2].
• Les honoraires de courtage liés à la vente [2, 10].
• Les dépenses liées à des travaux à plus-value (investissements ayant augmenté la valeur du bien) [3, 9].

Barème dégressif et taux en vigueur en 2026

Le taux d'imposition est strictement lié à la durée de détention du bien. Plus vous restez propriétaire longtemps, plus le taux diminue, favorisant ainsi la stabilité du parc immobilier genevois [3, 5]. Depuis le 1er janvier 2025, une modification importante a été introduite : le taux minimal pour une détention de 25 ans et plus est passé de 0 % à 2 % [4, 6, 10].

Voici le barème applicable au 4 octobre 2026 :

• Moins de 2 ans : 50 %
• 2 à 4 ans : 40 %
• 4 à 6 ans : 30 %
• 6 à 8 ans : 20 %
• 8 à 10 ans : 15 %
• 10 à 25 ans : 10 %
• 25 ans et plus : 2 %

Exemple chiffré

Imaginons la vente d'un appartement détenu depuis 12 ans avec un gain net (après déductions) de CHF 200'000. Selon le barème, le taux applicable est de 10 %. L'impôt dû sera donc de CHF 20'000. Si ce même bien avait été détenu depuis 26 ans, l'impôt serait de CHF 4'000 (2 % de 200'000) [4].

Ce qu'il faut retenir

L'IBGI est un impôt incontournable à Genève qui récompense la détention longue durée. Il est essentiel de conserver toutes les factures de travaux et les justificatifs de frais d'acquisition pour réduire la base imposable. En cas de réinvestissement dans une résidence principale, des reports d'imposition peuvent être envisagés sous certaines conditions strictes (art. 85 LCP) [3].

Questions fréquentes

L'IBGI s'applique-t-il si je vends ma résidence principale ?

Oui, l'IBGI s'applique à toute vente immobilière à Genève, y compris la résidence principale, sauf cas particuliers de report d'imposition lors d'un réinvestissement dans un nouveau logement de remplacement [3].

Comment est perçu l'impôt lors de la vente ?

Lors de la signature de l'acte authentique, une partie de l'impôt est généralement consignée par le notaire pour garantir le paiement auprès de l'administration fiscale cantonale [9].

Existe-t-il des différences entre vente d'actions et vente d'immeuble ?

Oui, la vente d'actions d'une société immobilière (share deal) peut être traitée différemment par l'administration fiscale, bien que l'AFC puisse requalifier l'opération en vente immobilière si les conditions de détention privée sont remplies [2].

Sources

• [1] 8okq0.atlantafigures.org : Impôt sur le gain immobilier à Genève.
• [2] Grange Immobilier (2025) : Vente d’immeuble à Genève : « share deal » vs. « asset deal ».
• [3] EstimerMaison.ch : Guide pratique et calculateur de l'IBGI.
• [4] RealAdvisor (2026) : Impôt Suisse sur les Gains Immobiliers : guide complet 2026.
• [5] Privalia (2026) : IBGI : l’impôt sur les bénéfices et gains immobiliers à Genève.
• [6] JSRE.ch (2025) : Impôt sur les Bénéfices et Gains Immobiliers (IBGI) à Genève.
• [9] Comptoir Immobilier (2026) : Simulez votre impôt sur la plus-value immobilière à Genève.
• [10] Esther-Lauber.ch : Impôts sur les bénéfices et gains immobiliers à Genève.